Использование метода анализа иерархий для согласования результатов оценки стоимости недвижимости

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными подходами. Затем осуществляется выбор итоговой величины стоимости объекта оценки. Согласование — это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки [16]. Существует несколько способов определения итоговой величины стоимости объекта оценки. Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов в процентах каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта. Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО - +7 (499) 653-60-72 Доб. 417
  • Санкт-Петербург и Лен. область - +7 (812) 426-14-07 Доб. 929

Таким образом, в предлагаемом варианте применения метода парных сравнений, определяются не величины разностей значений факторов, а их отношение. Следовательно, матрица парных сравнений в данном случае является положительно определенной, обратносимметричной матрицей, имеющей ранг равный 1. Работа экспертов состоит в том, что, производя попарное сравнение факторов A1,... Важно понять, что если w1, w2,... В подобной постановке задачи решение проблемы состоит в отыскании вектора w1, w2,... Существует несколько различных способов вычисления искомого вектора. Каждый из методов позволяет кроме непосредственного нахождения вектора отвечать еще на некоторые дополнительные вопросы.

Применение метода анализа иерархий при согласовании результатов оценки. В настоящей статье рассматриваются возможности использования. В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, Общая схема согласования результатов оценки стоимости бизнеса Таким образом, в результате использования трех подходов к оценке объекта недвижимости и анализ; В - способность параметров, используемых методов. Структурировать проблему согласования результатов в виде иерархии и построить ее. Г – адекватность применения подхода типу объекта недвижимости, способность его особенности объекта оценки, влияющие на его стоимость; При желании оценщик может использовать и четные целые числа.

Вы точно человек?

Пример применения МАИ при согласовании результатов оценки. МАИ позволяет понятным и рациональным образом структурировать сложную проблему принятия решений в виде иерархии, а также сравнить и выполнить количественную оценку альтернативных вариантов решения. Анализ проблемы принятия решений в МАИ начинается с построения иерархической структуры, которая включает цель, критерии, альтернативы и другие рассматриваемые факторы, влияющие на выбор. Эта структура отражает понимание проблемы лицом, принимающим решение. Каждый элемент иерархии может представлять различные аспекты решаемой задачи, причем во внимание могут быть приняты материальные и нематериальные факторы, измеряемые количественные параметры и качественные характеристики, объективные данные и субъективные экспертные оценки. Следующим этапом анализа является определение приоритетов, представляющих относительную важность или предпочтительность элементов построенной иерархической структуры, с помощью процедуры парных сравнений. Безразмерные приоритеты позволяют обоснованно сравнивать разнородные факторы, что является отличительной особенностью МАИ.

3.6.1. Согласование результатов оценки

Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными подходами. Затем осуществляется выбор итоговой величины стоимости объекта оценки. Согласование — это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки [16].

Существует несколько способов определения итоговой величины стоимости объекта оценки. Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов в процентах каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости.

Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта-оценщика. Для оценки значений весовых критериев применяется метод анализа иерархии МАИ [21]. Первым шагом МАИ является структурирование проблемы, согласование результатов в виде иерархии.

В наиболее простом виде иерархия строится с вершины, представляющей цель проблемы через промежуточные уровни, обычно являющиеся критерием сравнения к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Элемент матрицы - aij - представляет собой интенсивность элемента иерархии i относительно иерархии j.

Интенсивность проявления обычно оценивается по шкале интенсивности в балльных оценках от 1 до 9: 1 - равная важность; 3 - умеренное превосходство одного над другим; 5 - существенное превосходство;.

Метод анализа иерархий как составная часть методологии проведения оценки недвижимости

Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения Согласование — это процесс, в ходе которого для достижения окончательной оценки стоимости выносятся определенные логические суждения23. Может быть использована статистическая обработка результатов вычислений, обдумывается диапазон значений, но клиенту, как правило, выдается фиксированная величина. В соответствии с американскими стандартами механическое усреднение результатов оценки недопустимо, поэтому различные специалисты предлагают использовать математические методы при согласовании результатов оценки, в частности метод квалиметрии24и метод анализа иерархий МАИ 25.

Тема 5. Согласование результатов оценки стоимости недвижимости краткие теоретические сведения

Итого рыночная стоимость объекта оценки округленно, руб. Особенности выбора и согласования подходов к оценке при определении стоимости имущества финансового института. В стоимости активов предприятия основную долю, как правило, составляет стоимость недвижимости, машин и оборудования. Таким образом, при оценке машин и оборудования в большинстве случаев имеет максимальный вес при согласовании или даже является единственно возможным затратный подход. При оценке недвижимости подобный вес затратному подходу можно придать лишь в некоторых случаях. Если для применения сравнительного подхода есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды например, рынок квартир , то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами. Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды например, склады и имеется соответствующая информация об аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать доходному подходу независимо от примененного в подходе метода оценки. В этих двух случаях, при отсутствии развитого рынка земли и типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному подходу целесообразно придавать небольшой вес. Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующая рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный подход, а два других имеют меньшие веса.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 31 Общая характеристика метода анализа иерархий

МЕТОД АНАЛИЗА ИЕРАРХИЙ (МАИ)

Определение итогового значения рыночной стоимости объекта недвижимости С учетом весов стоимостных оценок, полученных в результате применения классических подходов, средневзвешенное значение рыночной стоимости объекта оценки составит округленно 2 900 000 дол. Результаты, полученные методом анализа иерархий, должны быть оценены с точки зрения здравого смысла. Весьма полезным инструментом иерархической теории является так называемый индекс согласованности ИС , который позволяет диагностировать степень нарушения согласованности. При расчете матрицы парных сравнений целесообразно учитывать лимит отклонения от согласованности. Если выявленные отклонения превышают установленные пределы, то суждения, занесенные в матрицу, следует перепроверить.

Метод анализа иерархий

Данные критерии качества указаны на дереве иерархий во втором уровне под методологией расчета. Очень часто в практике оценки собственности используется следующий набор критериев: - тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ; - способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания рынка; - способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость; - возможность отразить действительные намерения продавца или покупателя. Конечно же, можно указывать более развернутый перечень факторов, влияющих на достоверность определения рыночной стоимости, но это приведет к значительному повышению трудоемкости последующих вычислительных процедур. После иерархического воспроизведения проблемы строится матрица сравнения критериев и рассчитывается значение приоритетов критериев. Для этого попарно сравниваются критерии по отношению к их воздействию на общую цель. Система парных сравнений приводит к результату, который может быть представлен в виде обратно симметричной матрицы, на главной диагонали которой находятся единицы. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одной альтернативы над другой.

5.7. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов

Фоменко , канд. Ниже предлагается вариант практического применения этого метода. Сущность МАИ состоит в следующем [2]. Имеется некая цель и совокупность одновременно реализуемых методов решаемых задач , которые обеспечивают достижение этой цели. Указанная цель декомпозируется на ряд подцелей или критериев условий , выполнение которых обеспечивает достижение поставленной цели.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 32 Принятие решений на основе метода анализа иерархий
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментариев: 1
  1. Велимир

    Мне кажется ништяк!

Добавить комментарий

Отправляя комментарий, вы даете согласие на сбор и обработку персональных данных